Co skutečně určuje cenu nemovitosti v Praze? Lokalita už dávno nestačí
Dva byty ve stejné ulici se stejnou výměrou mohou mít výrazně odlišnou tržní hodnotu. Rozdíl vytváří kombinace faktorů, které nejsou na první pohled patrné.
„Lokalita, lokalita, lokalita.“ Jedna z nejčastěji opakovaných pouček realitního trhu stále platí. Jenže u kvalitních pražských nemovitostí už sama o sobě zdaleka nestačí.
Dva byty ve stejné ulici, se stejnou výměrou a podobnou dispozicí mohou mít výrazně odlišnou tržní hodnotu. Rozdíl totiž vytváří kombinace faktorů, které nejsou na první pohled vždy patrné.
Adresa je začátek, nikoliv celý příběh
Praha je mimořádně specifický trh. Hodnota nemovitosti se může významně měnit nejen mezi jednotlivými městskými částmi, ale dokonce mezi dvěma ulicemi vzdálenými několik set metrů.
Rozhoduje dopravní dostupnost, občanská vybavenost, charakter okolní zástavby, množství zeleně, hluk, budoucí development lokality, ale také samotná prestiž adresy.
U prémiových nemovitostí se navíc stále více projevuje mikro-lokalita. Výhled do zeleně nebo na historické centrum může mít zásadně jinou hodnotu než stejně velký byt orientovaný do rušné komunikace.
Architektura a kvalita domu
Kupující dnes neposuzují pouze samotný byt.
Zajímají se o architekturu domu, kvalitu společných prostor, stav fasády, vstupní halu, výtah, parkování nebo způsob správy budovy.
U novostaveb vstupuje do hry také renomé developera a architekta, kvalita použitých materiálů a celková koncepce projektu.
Dobrá architektura přitom nestárne tak rychle jako módní trendy. Právě proto může být jedním z faktorů, které dlouhodobě chrání hodnotu nemovitosti.
Světlo, orientace a dispozice
Metry čtvereční jsou snadno porovnatelné. Jejich kvalita ale nikoliv.
Byt s promyšlenou dispozicí může působit výrazně větší než nemovitost se stejnou výměrou, která má dlouhé chodby, špatně využitelné místnosti nebo nedostatek úložných prostor.
Podobně zásadní je přirozené světlo, orientace ke světovým stranám, výška podlaží, velikost oken, výhled a soukromí.
Právě tyto vlastnosti často rozhodují o tom, zda se kupující do nemovitosti zamiluje.
Interiér může hodnotu zvýšit – ale také snížit
Kvalitní interiér není pouze estetickou záležitostí.
Promyšlené řešení prostoru, kvalitní materiály, osvětlení, vestavěný nábytek nebo dobře navržená kuchyně mohou významně ovlivnit vnímání celé nemovitosti.
Neznamená to však, že každá nákladná rekonstrukce automaticky zvýší prodejní cenu o stejnou částku.
Před rekonstrukcí určenou k prodeji je proto důležité vědět, kdo bude pravděpodobným kupujícím a jaký standard v dané lokalitě očekává.
A nakonec rozhoduje způsob, jakým nemovitost vstoupí na trh
Ani výjimečná nemovitost se neprodává sama.
Cena, fotografie, styling, text nabídky, způsob komunikace, marketing, načasování a výběr cílové skupiny společně vytvářejí její pozici na trhu.
První týdny po uvedení nemovitosti do nabídky jsou přitom často rozhodující.
V CoreStone proto nevnímáme ocenění nemovitosti jako prosté určení ceny za metr čtvereční. Posuzujeme nemovitost jako celek – její lokalitu, architekturu, stav, potenciál, cílového kupujícího i aktuální situaci na trhu.
Protože skutečná hodnota nemovitosti není jedno číslo v tabulce. Je výsledkem celé řady detailů, které musí někdo správně přečíst.
