Pražský trh s nemovitostmi za uplynulého půl roku (leden–červen 2025) potvrdil dlouhodobý růst cen a vysokou aktivitu – a to díky kombinaci nízkých úrokových sazeb, nedávané nabídce nových bytů a rostoucí poptávce. Pro investora, developera i koncového klienta to znamená stále napjatější situaci, ale i možnosti strategického využití tohoto trendu. Přinášíme detailní přehled, co se odehrálo, co pokračuje a kam směřuje trh.
Hypotéky a růst poptávky
Zájem Pražanů o hypotéky v prvním čtvrtletí 2025 opět narostl – sazby klesly pod 4,7 % a banky poskytly úvěry za 33 mld Kč, což je o 80 % více oproti loňsku . To znamená, že hypotéky jsou nyní výrazně atraktivnější než před rokem, kupující jsou odhodlaní vstoupit na trh. Do konce června developeři prodali okolo 8 000 nových bytů – další rekord očekávaný letos .
Prodeje nových bytů – nový rekord
V roce 2024 a během půlroku 2025 se v Praze prodalo kolem 7 200 nových bytů – nárůst až o 80 % meziročně . První čtvrtletí 2025 bylo nejúspěšnější za posledních 15 let – prodáno přes 2 550 jednotek . Poptávka neustává ani přes rostoucí ceny – je poháněna momentálními sazebními úsporami a obavou z budoucího zdražení.
Ceny nemovitostí nadále rostou
Novostavby:
- Na konci roku 2024 činila průměrná nabídková cena 163 203 Kč/m²; prodejní 156 851 Kč/m² – meziroční růst o 7–10 % .
- V prvních měsících 2025 se ceny vyšplhaly ještě výš – nabídkové ceny dosáhly 167 947 Kč/m², prodejní 159 778 Kč/m² (+10–12,5 %) .
Různé kategorie nemovitostí:
- Celopražský průměr u všech typů bytů: cca 135 000–160 000 Kč/m² .
- Podle městských částí (únor–červen 2025):
- Praha 1: ~189 000 Kč/m²
- Praha 2: 153 000 Kč/m²
- Praha 7: 141 000 Kč/m²
- Praha 8: 130 000 Kč/m²
Regionální rozdíly a dynamika růstu
Ceny rostou rozsáhle, ale nerovnoměrně:
- Centrum (Praha 1–2) stále nejdražší – až 200 000 Kč/m².
- Praha 3 a 8 – nejrychlejší růst (Praha 3 kolem +21 %) .
- Praha 9 a 10 – nejdostupnější nové byty (~149 000 Kč/m²) .
Nedostatečná nabídka – hlavní brzdná síla
Kritickým faktorem napětí na trhu je výrazně omezená nabídka nových bytů:
- Počet nových bytů v prodeji stabilně pod úrovní 5 700–6 000 – příliš málo na pokrytí poptávky .
- Povolování výstavby se potýká s úřadovými prodlevami. Přitom je potřeba minimálně 10 000 bytů ročně, aby se nabídka stabilizovala .
- Výsledkem je, že silná poptávka se nesetkává s adekvátní nabídkou – to tlačí ceny směrem vzhůru.
Specifické trendy: typy bytů
Novostavby
- Vzestup cen o 10 % a více, průměrná cena také výrazně zvýšena .
Developerské byty
- Mírné korekce ve statistikách z katastru (zmrazené cenové úrovně smluv starších transakcí); aktuální skutečně prodané za cca 143 000 Kč/m² .
Středně stará zástavba (6–20 let)
- Stabilní růst ~134 000 Kč/m² (+10 %) .
Starší byty (>20 let)
- Vývoj je kolísavý: z ~100 000 Kč/m² v roce 2023, nyní ~122 000 Kč/m² .
Nájemní trh a institucionální investoři
Do popředí vstupují investoři nabízející nájemní bydlení, a to včetně developerských a institucionálních hráčů. Pronájmy v centru metropole rostou na úrovni kolem 300 Kč/m² a tvoří stále zajímavější alternativu pro investory i poptávající . Tento trend potvrzuje postupnou proměnu nájemního bydlení jako dlouhodobé investiční příležitosti.
Co nás může čekat v dalších měsících?
Makroekonomické a stavební faktory:
- Hypoteční sazby pod 4,5 % by mohly dále stimulovat poptávku.
- Bez zásadního zlepšení v povolování výstavby hrozí pokračující cenový růst.
- Institucionální investoři mohou trh dále stabilizovat, ale zároveň odebírají část dostupných nemovitostí.
Očekávání CoreStone:
- Krátkodobě (do konce roku 2025): pokračující růst cen o 5–10 %.
- Střednědobě (1–3 roky): stabilizace trhu až po výraznějším nárůstu výstavby.
- Dlouhodobě: trh se vrátí k rovnováze až s legislativní a plánovací podporou výstavby.
🔍 Závěr pro klienty CoreStone
Pro developery:
- Investujte do projektů v sousedství Prahy (Praha 4–10), kde ceny stále rostou, ale nedosahují vrcholových úrovní.
- Zkrácení času schvalovacích procesů znamená strategickou konkurenční výhodu.
Pro investory:
- Kombinace růstu cen a úrokových sazeb pod 4,7 % může přinést stabilní výnosy.
- Nájemní bydlení (hlavně menší byty na 1+kk, 2+kk) je perspektivní.
Pro koncové klienty:
- Při plánování koupě (novostavba vs. starší byt) se vyplatí zvážit středně starou zástavbu – technický stav vs. cena.
- Hypotéka nyní je dostupnější než kdy předtím, což zvyšuje počáteční investici životní úrovně.